工业现状
公募REITs首个限售股下月解禁。
2021年6月21日上市的首批9只公募REITs，共有21.92亿份基金份额。限售期12个月，下个月解除。按上周五收盘价计算，解禁规模约为115亿元，超过首批流通9只的市值。我们分析了解禁的相对规模，并对后市做了预测和建议，供投资者参考。
评论
规模分析和缩减行为预测
解禁规模占总市值规模占流通规模的比例:首批解禁规模占首批9个项目总规模的32%，占首批项目的108%。分板块来看，6月份仓储物流类REITs解禁规模分别占该板块总市值的49%和流通盘的160%，规模较大。单个REIT的解禁规模占其总市值的20%~52%，占其各自流通规模的50%~186%，比例分化较大。
提离系数:取提离份额除以月平均交易份额作为提离系数。系数越大，如果完全降低升空规模，市场消化其影响的时间就越长。首批9个单项目整体抬升系数为3.2，单个REIT抬升系数在1.3-5.5之间。
盈利估值较高的项目更容易被减持，部分限售投资者解禁后出于获利回吐和净值管理的目的，可能会选择减持。我们认为从这个角度来看，利润更高、相对估值更高的项目更容易被减持。长期投资者更愿意继续持有REITs。我们估计浙商沪杭甬REITs、金钟普洛斯REITs、宏图盐田港REITs在6月份解禁的持有人中，长期配置比例较高。
投资建议和关注
1.提前关注受解禁减持预期影响的市场，及时进行配置；2.增量资金入市是有预期的，需要关注增量资金估值点的偏好和入市时间；3.目前公募REITs与股市和风险偏好有很强的相关性。如果股市走强，可能会带动公募REITs市场。
危险
1.二级市场波动超预期；2.标的资产经营效率低于预期，导致现金分配低于预期；3.资产质量提高了3。REITs基金不及预期。
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